Buongiorno, ho fatto da garante ad un mio familiare (figlio acquisito con il matrimonio con mia moglie, nigeriana) per l’acquisto di una abitazione. Abbiamo entrambi avuto poi problemi col lavoro e la casa è andata all’asta. La prima è andata deserta, la seconda rimandata causa coronavirus. Io ora lavoro a tempo indeterminato, mentre il figlio ha trovato un lavoro saltuario in Inghilterra. La banca ha sempre rifiutato di rinegoziare il mutuo. Esiste la possibilità di rinegoziare, pur lavorando solo io a tempo indeterminato? Grazie per l’attenzione. Domenico
La richiesta di parere che ci invia Domenico ci permette di affrontare un tema non solo molto importante e sentito, ma anche oggetto di una recente riforma.
Il decreto fiscale 2019 prevede infatti, all’art. 41 bis, che un debitore che abbia veda già la sua prima casa all’asta possa chiedere una rinegoziazione del mutuo ipotecario non pagato o ottenere un finanziamento da una banca terza che surrogherebbe nella garanzia ipotecaria esistente.
Tale possibilità è però soggetta a varie condizioni. Anzitutto il debitore non deve essere interessato da una procedura di sovraindebitamento e deve essere un consumatore: dunque il debito non deve essere stato contratto nell’esercizio d’impresa ma per l’acquisto della prima casa. In secondo luogo il mutuo originario non deve superare i 250.000 Euro e deve risultare pagato per almeno il 10%. Terzo presupposto è che la procedura esecutiva sia stata avviata tra il gennaio 2010 e il giugno 2019 da una banca o da una società di cartolarizzazione, ovvero da un ente che acquista crediti deteriorati a prezzo ridotto per trasformarli in titoli obbligazionari da immettere nel mercato. Non devono essere presenti in procedura altri creditori o, se vi sono, vanno preliminarmente soddisfatti.
L’offerta di rinegoziazione, che non può essere inferiore al 75% del prezzo base d’asta, va formulata con istanza da presentarsi entro il 31.12.2021, la durata massima del nuovo piano non deve essere superiore a 30 anni, e alla sua prevista conclusione il debitore non deve avere più di 80 anni.
In caso di trattativa di rinegoziazione debitore e creditore potranno chiedere congiuntamente la sospensione dell’asta per 6 mesi per arrivare, a seguito di istruttoria, alla rinegoziazione entro di 3 mesi.
Particolarmente interessante è che lo Stato potrà garantire l’operazione, e precisamente il 50% dell’importo del mutuo come rinegoziato, mediante un fondo speciale a garanzia per la prima casa.
Detto questo, per rispondere al sig. Domenico che ci chiede se può chiedere personalmente la rinegoziazione del mutuo intestato al figlio della moglie, va precisato che tale istanza è formulabile anche da parte di un parente o di un affine entro il terzo grado del debitore, il quale diverrà il proprietario dell’immobile. Il debitore in questo caso potrà mantenere il diritto di abitazione sul bene per 5 anni ed entro tale periodo potrà chiedere la restituzione della proprietà, sempre che abbia integralmente rimborsato il parente di quanto fino allora speso.
Dunque Domenico, affine di primo grado del figlio della compagna, potrà chiedere la rinegoziazione, che verrà eventualmente concessa a seguito di istruttoria.